In principe kan de aannemer en/of architect die het werk uitgevoerd heeft ook aangesproken worden voor de lichte gebreken in zijn werk. Er wordt evenwel een onderscheid gemaakt tussen lichte zichtbare gebreken en lichte verborgen gebreken. Het verschil ligt in het al dan niet meteen met het blote oog zichtbaar zijn van het gebrek.
Indien het gaat om een licht zichtbaar gebrek, zoals bijvoorbeeld een barst in een gelegde vloertegel, neemt de aansprakelijkheid een einde na de oplevering van het bouwwerk. Indien u als bouwheer wenst dat de schade hersteld wordt, dient u dus tijdig opmerkingen te maken alvorens de oplevering heeft plaatsgevonden. Zoniet gaat de rechtspraak ervan uit dat u het lichte zichtbare gebrek aanvaard heeft.
Lichte verborgen gebreken daarentegen zijn niet meteen voor het blote oog zichtbaar. De verborgen gebreken zijn weliswaar in de kiem aanwezig op het ogenblik van de oplevering, maar zij worden pas zichtbaar enige tijd nadat de oplevering heeft plaatsgevonden. Denk bijvoorbeeld aan condensatie die zich na een paar maanden voordoet in dubbele beglazing Gezien de bouwheer omwille van de onzichtbaarheid geen opmerkingen kan maken bij de oplevering, aanvaardt de rechtspraak een aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken tot maximum 10 jaar na de oplevering.
De rechtspraak legt de bouwheer wel de verplichting op zijn rechtsvordering tijdig in te stellen binnen een “redelijke termijn” nadat het gebrek zichtbaar werd. U mag met andere woorden niet maandenlang stilzitten nadat u het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze kon ontdekken, ook al is de garantietermijn in principe 10 jaar.
De aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken is evenwel niet van openbare orde zoals de tienjarige aansprakelijkheid voor zware gebreken. Contractueel kunnen dus binnen bepaalde wettelijke grenzen afwijkingen opgenomen worden. In aannemingsovereenkomsten mag de aannemer bijvoorbeeld voorzien dat hij slechts gedurende een beperkte tijd aansprakelijk zal zijn voor verborgen gebreken en op die manier zijn aansprakelijkheid beperken.